di Niccolò Figundio Nelle successioni transfrontaliere che coinvolgono l’Italia – in particolare nei casi italo-svizzeri – ricorre frequentemente la questione della caduta in successione di beni immobili situati in Italia, indipendentemente dalla cittadinanza del defunto (il “de cuius”). Spesso, tuttavia, non si tratta di aviti palazzi patrizi, ma di modeste cose, per quanto care: la casa natale del nonno, il terreno in comproprietà con i cugini, la porzione di baita lasciata dal lontano zio. Si tratta, purtroppo, sovente di immobili in cattivo stato di manutenzione, spesso in contesti rurali o comunque molto lontani – in senso geografico e sociale – da quelli in cui vivono gli eredi. Così, il fatto di ereditare simili beni può far sorgere legittime preoccupazioni. Di certo, il possesso fondiario crea costi: in termini reali (es. manutenzione) e fiscali, come si dirà meglio nel prosieguo. Dunque, benché possa sembrare sorprendente e per certi versi anche avvilente, nella pratica professionale ci si trova spesso confrontati con clienti che desiderano, con diverse sfumature, liberarsi di questi sgraditi cespiti. Alcuni oneri derivanti dal possesso fondiario Tipicamente, le prime preoccupazioni degli eredi, novelli proprietari, sono di natura tributaria. Dal punto di vista italiano, il mero possesso di un immobile determina generalmente l'assoggettamento all'Imposta municipale propria (IMU), un tributo di natura patrimoniale riscosso dai comuni, così come – a seconda dei casi – alla tassa sui rifiuti (TARI). In alcuni casi, potrebbe anche essere dovuta l'IRPEF, ossia l'imposta sul reddito delle persone fisiche. Prescindendo dagli importi di questi tributi, generalmente contenuti, il problema è spesso di natura pratica, anche considerando che il loro mancato pagamento determina l'irrogazione di sanzioni ed il rischio di procedure esecutive, ulteriormente onerose e defatiganti. Inoltre, nella prospettiva di un soggetto fiscalmente residente in Svizzera, bisogna anche considerare l'obbligo di includere questi beni immobili – quantunque non imponibili – nella propria dichiarazione di imposta, indicandone il valore sia ai fini dell'imposta sul reddito sia ai fini di quella sulla sostanza. Le autorità tributarie cantonali non sempre sono avvezze ai valori fiscali italiani e, ad esempio, potrebbe essere scoraggiante doversi confrontare con l'amministrazione per identificare il valore locativo ai fini delle imposte svizzere partendo dal valore catastale italiano. Tuttavia, quello fiscale non è che uno degli aspetti critici: un altro, ancor più importante, è invece quello di natura civilistica. Il possesso fondiario genera, infatti, speciali responsabilità, tradizionalmente riassunte nell'espressione latina "cuius commoda, eius et incommoda" ( a chi spettano i vantaggi, spettano anche gli svantaggi): si tratta, in particolare, della responsabilità per i danni causati dalla rovina dell'edificio (art. 2053 del Codice Civile italiano, di seguito "CC") nonché del dovere di custodia (art. 2051 CC) – e della correlata responsabilità per danni – che incombono sul proprietario di un immobile. Numerose normative di settore (ambientali, paesaggistiche, tecniche), poi, possono incidere sui diritti spettanti al proprietario, determinando ulteriori limitazioni e costi. Si pensi, infine, a circostanze eccezionali di natura fisica – quali la collocazione in zone colpite da sismi, fenomeni franosi o alluvionali – che La Rivista Legale Immobili indesiderabili: considerazioni sulla rinuncia alla proprietà immobiliare in Italia Un'importante novità giurisprudenziale chiarisce le alternative a disposizione dei proprietari di immobili problematici. La Rivista · Giugno - Settembre 2025 21
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